上海八部门解读楼市调控 商品房延迟上市影响不大

嘉定珺佳劳务

10月7日，上海市房管局等五部门共同出台了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（即房产调控上海版细则）涉及限购、房产税、公积金贷款等方面共12条。昨日上午，市政府新闻办以及上海市房管局、市建交委、市规土局、市财政局、市税务局、市银监局、市公积金管理中心、中国人民银行上海总部等八大部门联合举行专题新闻通气会，上海市房管局局长刘海生针对此次出台的“沪十二条”，逐条做了详细解读。

自10月7日起，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。作为此次房地产市场调控上海版细则中的一项重要措施之一，该限购政策备受关注。在昨日召开的房产新政解读新闻通气会上，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，目前出台的限购措施是“暂定”，至于何时放宽或者取消，并没有确定，要待相关条件成熟后再做研判。

上海版细则还明确规定，严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

“如果房地产企业、中介机构没有按照市政府12条规定办理，那么在房地产登记时将会限制其登记。”刘海生说，而由此产生的不良后果，由房产企业和中介机构来承担。据透露，前天，市房管局已经专门开会布置下去，严查房产企业和中介机构有可能出现的违规登记行为。

对于备受关注的房产税问题，市政府新闻发言人陈启伟表示，房产税是由国家层面制定的，地方政府要服从国家的规定，而如果上海要试点的话，也必须要得到国家的认可。记者了解到，在“沪十二条”中已明确，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

刘海生强调，上海坚决贯彻国务院10号文件和“9·29”文件精神，并结合上海自身特点制定了“沪十二条”，包括金融、税收和行政手段等，形成“组合拳”，目的就是要遏制房价上涨，保障居民基本的居住需求。政策从市场和保障两个方面做出规定，市场方面强调了中小户型的普通商品房，住房保障则进一步强调了政府推动住房保障政策的完善和建设的决心。

“沪12条”全解读

关键点:公积金贷款认贷又认房

名下有房产，公积金没动过也难贷

细则1

各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列措施，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，第一条规定主要针对区县政府和政府各部门，强调房地产调控、特别是保障性住房建设，政府的推动特别重要。在市委、市政府领导下，上海大力推动保障性住房建设，去年全市开工量超过1200万平方米，今年计划开工量依然不少于1200万平方米，占到全市新建住房开工量的60%左右，没有各级政府超常规的积极推动，不可能完成这么多开工量，其中包括行政审批、动拆迁等方面工作。

刘海生表示，第一条规定“不完全是一条原则表述，而是切实要抓的内容”。

细则2

各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。

严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。

各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读说：这一条是针对银行贷款方面的政策。国务院10号文后，陆续出台了一些银行贷款政策，“9·29”文件又对此作了一些调整，其中增加了“禁止消费性贷款购买住房”，防止购房者以其他名义贷款去买房，上海要坚决按照这一要求进行监管。

另外，上海结合了10号文精神，也明确了非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的条件——提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

细则3

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。

停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生表示，细则中的公积金贷款政策主要体现在两个方面，一是继续鼓励、支持对公积金缴存者购买小户型住房，第二是强调自住房、首套房、经适房维持原优惠政策，同时积极引导合理使用公积金贷款。“这也体现了住房公积金对抑制非合理住房需求的引导。”所以，此次调控细则中，暂停非改善型二套房的公积金贷款，并停止第三套及以上住房公积金贷款。

对于从未用过公积金，名下却已有两套房产的购房者来说，是否还能使用公积金贷款？市公积金管理中心主任沈正超对此明确表示，此次政策的导向很明确，是认贷又认房，受理单位要先去房管部门查询产权状况，看名下有几套住房，并据此审批是否给予贷款。“如果按照住房情况，不支持公积金贷款的话，就只能按照公积金管理条例，等退休时才能取出来了。”

沈正超同时表示，如何判断“二套房”是改善型还是非改善型，是根据现在的居住条件来认定的，如果现有住房的家庭人均居住面积超过市统计局公布的上一年全市人均居住面积数据，就属于非改善型住房，低于全市人均居住面积就属于改善型住房。

关键点:“限购令”暂无 放宽期限

“夫妻及未成年子女”即算一户

如果成年子女买房算两户家庭

细则4

本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生表示，作为一项行政措施，文件中也明确规定此次限购措施为“暂定”，但至于何时放宽或者取消，目前并没有确定，还要看是否具备相应的条件，如供需关系、上海房产市场发展、价格是否得到控制、是否有更好的措施等多个方面，房管部门将对此进行深入研究，待条件成熟后再做研判。

“根据国务院10号文和‘9·29’文件规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可采取临时性措施，限定居民家庭购房套数。”刘海生说，而上海正是符合上述条件的地区，特别是上海这几年非户籍人口增长过快。“据我们估计，近几年，非本市居民购房比例达到25%左右。”

同时，上海也是土地资源最紧缺的城市。因此，在住房上首先应当满足居民的基本需求，不鼓励投资性购房，坚决抑制投机性购房。“所以这次我们明确，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套。”刘海生表示，这是一种行政手段，买家不贷款也要予以限制，该措施主要是针对投资、投机性购房，旨在打击他们购买多套房、多层房。

记者同时了解到，考虑到一个家庭成年子女的购房需求，此次将限购的一个居民家庭规定为“包括夫妻双方及未成年子女”。如果成年子女买房算两个家庭。

而文件当中的限购起始日期（即10月7日），是以网上签订合同的日期为准。

此外，对于有个别家庭新购一套后，又卖掉再重新买一套是否允许的问题，刘海生表示，对这种情况，政府部门会进行判断，如果确实是为了改善居住条件，是作为改善型住房，可能会允许；但如果是炒房，将坚决制止。

相关部门将严肃处理买房人与房产商串通的情况，若因此引发房产纠纷，由房产商和申请人各自承担相应责任。

关键点:上海具备开征房产税基础条件

上海已成立房屋状况信息中心

为试点征收房产税积极做准备

细则5

按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

市房管局局长刘海生在对此进行解读时表示，国务院10号文就已提出，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。而9月29日的文件中，这一提法更为明确，即“完善房地产税收政策，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。

“在国家研究房产税的同时，上海作为特大型城市，鼓励市民住房合理消费、控制投资性抑制投机性需求，也是上海本身的需要，而上海也有一定的基础条件。”刘海生说，所以此次“沪十二条”中，上海有一个积极态度，一旦国家政策明确，可以加快推进。目前，正在做相关的准备工作。

对于房产税的前期准备工作，刘海生透露，目前上海已成立房屋状况信息中心，这也是房产税政策的一项重要准备工作。房屋状况信息中心将包括上海所有住房的信息，主要是一个搜索系统。

关键点:土地增值税预征率调高引导定价

房企可能将增值税成本转给购房者

细则6

财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读说，这次对土地增值税预征比例的调整幅度比较大，其目的在于引导房地产开发企业合理定价，不希望房价定得太高。过去几年，全国各地基本上按照1%来征收。今年5月份，国家税务总局对预征率作了调整，上海调整为2%。而此次调控细则中，则分为不同区域，由2%调整为最高可达到5%。

同时，还重申了“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查”。这主要是为了防止房产开发企业有意识规避结算，拖延结算。

此次土地增值税预征率的提高，是否会让开发商将成本转移到购房者身上？刘海生表示，现在也很难研判这一举措能对房价起到什么作用。但这一措施的出台，主要是针对房产商的增值空间，房产商也有可能将部分成本转移给购房者，这个很难说。

关键点:动迁房满3年即可上市交易

动迁房提前上市增加小套型供应量

细则7

为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：为了加快上海的旧区改造、市政建设等项目，上海自2002年开始进行动迁安置房建设，并自2004年开始了大规模建设，大大改善了旧区改造居民的居住条件。2005年，上海出台规定，动迁安置房在取得房地产权证后，5年内不得上市交易。

而从这几年的实际情况来看，由于动迁家庭的居住面积大大提高，特别是外环线周边地区的动迁安置房，不少动迁家庭都有两三套房子，导致有一些空置房。而受到5年后才能上市交易的限制，这批房源有一定的沉淀。因此，此次文件规定，将动迁安置房上市交易的期限由满5年减少为满3年，可以向市场增加中小户型普通商品住房的房源。这批房源的提前上市交易，一定会影响周边地区的房价。

据统计，目前本市仍在动迁居民手中的满3年的动迁安置房共有13.6万套，面积为1200余万平方米。如果其中空置房在10%~20%，那么也将增加不少房源。

关键点:商品房主体结构封顶才能申请预售

商品房延迟上市对供应量影响不大

细则8

对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：这一条是提高商品住房的预售标准。2000年，上海曾经对商品住房预售标准进行了调整，其中规定申请预售的标准为：多层建筑要结构封顶；高层建筑的主体建筑结构要完成2/3以上。此次再次提高预售标准，主要是为了保障购房者的权益，加强对商品住房的质量监管。

此次提高预售标准后，预计上市供应时间将延迟两三个月左右，不会对房地产供应量产生大的影响。

关键点:保障房5年内新增100万套

增加租赁型经适房供应，便宜租给“夹心层”

细则9

着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：本市正在研究“十二五”住房发展规划，其中住房保障工作是重点，将进一步完善住房保障体系。目前，本市已形成了包括廉租房、经适房、公租房、动迁安置房等在内的住房保障体系。

“十二五”期间，廉租房将继续扩大覆盖面，逐步放宽标准，对符合条件的“应保尽保”，同时积极筹措房源，增加实物配租的比例。经适房申购年内将在中心城区、有条件的郊区全面推开，进一步扩大覆盖面，今后还将增加租赁型经适房，由政府提供，以优惠租金租给那些不符合廉租房条件、符合经适房条件但又买不起经适房的家庭。公租房供应也将加大力度，一方面尽快出台相关配套文件，另一方面加快筹措房源。此外，将进一步加快旧区改造，到今年年底，本市二级旧里以下房屋还将有700万平方米以上。

对于各种保障性住房，本市将按不同需求通过不同渠道筹措房源，包括新建、改建、配建、市场收储、转化等。

细则10

增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：大型居住社区土地储备工作方面，上海目前已经选址确定了23块土地，面积105平方公里，其中用于住宅建设的40平方公里，可建住宅8000万平方米。近期已启动13块土地，面积55平方公里，其中用于住宅建设的有20平方公里，可建住宅4000万平方米。这些土地储备主要用于保障性住房建设，除了为今年保障房建设储备土地，更多为“十二五”实现目标作前期工作。

细则11

规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万, 平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：这一条是关于商品住房的供应加强销售方案的审核。此前房管局已进行了重申，而预售规模不得低于3万平方米的限制，主要是针对房产商通过小规模销售哄抬房价。此次政策与原先政策不同的地方是，过去的这一限制仅仅是在预售许可的环节，此次政策调整将关口前移至申领规划、施工许可证时。

而对于商品房预售制度是否会取消的问题，此前也有相关方面提出，市房管局在研究之中也听到了不同的意见，下一步将继续征求各方意见，进行可行性研究。

关键点:打击捂盘惜售哄抬房价“执行力”强

调控需媒体支持，媒体报道了马上派人去查

细则12

充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债[127.40 0.04%]券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

解读 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>

刘海生解读：为了确保保障性住房工作的全面展开，也为了保障差别化税收政策能真正落实，同时也要对房产税改革作出准备，我们在政策方面要做一些前期的基础性工作。目前，上海市政府已经批准建立上海市房屋状况信息中心，通过掌握房屋状况信息，进一步健全对房屋权属等的监管。

在房地产交易方面，也要加强监管，维护购房者的合法权益，保证调控措施能够落实到位。除了对房产企业的违法违规行为要加大处罚力度外，还将会同工商等部门，严肃查处房地产经纪机构的违法违规行为。

对政策执行中的“执行力”问题，刘海生透露，市房管局将强化监督管理，坚决将国家相关政策落实到底。在调控中，也需要媒体的支持，“媒体当天报道的，我们第二天会派人去查，绝不姑息。”