解密上海楼市"降价之狼"真的会来吗?

嘉定珺佳劳务

今日中国之房地产行业，“唱空”者盛行，“楼市崩盘论”和“楼市拐点论”骇人听闻，唱空楼市似乎已成为一种时髦论调。但令人遗憾的是，前几年“唱空”楼市者，甚至喧叫出全国房价会跌30%—50%，可至今没有出现。
笔者一直反对无知悲观地唱衰楼市，这是一种误导市场购买消费的谬论。笔者认为，就全国楼市而言，一、二线城市的总体房价涨幅会收窄，甚至滞涨，或者说个别城市会出现房价下跌。三、四线城市的总体房价上涨已失去动力，个别城市房价还会上涨，但总体会呈现滞涨，不少城市会出现房价下跌趋势，个别城市甚至会出现深跌。
值得商榷的是，个别城市出现暂时房价下跌30%算不算是“崩盘”呢？如果个别城市房价下跌30%算是“崩盘”，那也仅属“个案”，不能称之为房地产行业“崩盘”。
笔者认为，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的衰退。就目前经济发展的趋势而论，那肯定是“天方夜谭”的梦呓。
有关专家把“崩盘”定义为：在3年内累计房价整体跌幅超过30%，银行出现大量坏账，房企资金链断裂，成交量大幅缩减，业主资产大量缩水。
尽管“崩盘论”似乎是荒谬之论，但房地产行业也不容盲目乐观，全国第一季度房地产数据“失色”，上海第一季度房地产陷入“僵局”，令唱多者也陷入迷茫。楼市“多头”代表任志强先生也降低了以往唱多的调门，弱弱地说：“房价不能再涨啦！”这也表明经过去年一轮房价“高歌猛进”之后，唱多房价大涨也已失去了市场的信任度。
显然，房价大涨论也已成为“纪念版”，短期内不会成为舆论的主导趋势。房价不会大涨已成为市场的共识，但更多人关心的是，房价会不会下跌？
国家统计局4月16日公布的今年第一季度房地产数据确实相当“失色”。（见附表）
全国第一季度房地产行业数据的“失色”，再度引发楼市多空双方喋喋不休的争议。对于这种或者盲目乐观，或者无知悲观的论调，笔者一概而视之为“误人子弟”式的误导市场。房价合理的上涨和合理的下调，都是一种正常的市场规律。任何“砖家”、“教瘦”都不必过于狂喜和过于悲凄，更不要胡乱猜测，误导市场消费。
对于市场纷乱的舆论导向，房地产业内人士有必要阅读一下今年4月16日新华社的“新华时评”：
《岂能让猜测与传言引领楼市预期》
近期，楼市又开始喧哗。拐点崩盘之争屡见报端，政策松绑传闻频频出现。猜测与传言，似乎成了左右楼市预期的风向标。这种现象，对于楼市而言绝非好事。
楼市喧哗的背后有客观因素。然而，经验告诉我们，喧哗背后绝非都是理性之声，利益之手也不闲着，发布虚假信息，扰乱市场秩序，误导消费预期的行为并不鲜见。
从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。对房价上涨、政策放松的预期加强，往往导致许多购买力非理性地进入市场，形成供不应求的恐慌性购房态势。
对于楼市而言，除了及时发布宏观政策信息，还需要行业主管部门和地方政府及时公布各自领域的权威信息。特别是适时发布楼市风险预警信息，把库存量大、消化周期超出正常范围的城市，以及楼市过度繁荣、房价上涨过快的城市名单公布出来，给企业和购房者以稳定的预期，避免盲目投资和消费。
经验一再证明，只有信息透明、跑赢传言，才能真正发挥出合理引导楼市预期的作用。
如何理解“新华时评”犀利的论调，笔者不想做任何正能量或者负能量的“误读”评论，仅希望每一个人都能站在自己的正确立场，用正确的角度理解。
在此，笔者比较赞同中国土地规划勘测院地价所所长赵松先生对于一线城市出现“房冷地热”的观点：“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购买者不急于出手，或受限于资金支付能力（银行收紧购房贷款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。刚需仍然旺盛的区域热点城市，强大的内在支撑还会持续一段时期。
也许，用“兔死狐悲”来形容上海楼市有点不恰当，或者不合时宜。但全国第一季度房地产数据“失色”，确实让不少人产生联想，越来越多的人更加关注上海房价的走势。因为关注房价走势，所以不少购房者在争吵的氛围之中产生迷茫和犹豫。因此，也导致了上海第一季度房地产市场陷入“僵局”。这种“僵局”的表现为，尽管房价坚挺且环比上涨，但交易量确实明显下跌。交易量是支撑房价的基石，交易量下降势必会动摇房价。现在人们不是关心上海房价还能涨多少？而是关注上海房价下跌之“狼”会不会真的来！
笔者自去年底以来，一直谨慎乐观地预测和评判：今年上海楼市的交易量与去年相比会下降10%，维持在年交易量1000万平方米左右。而房价上涨幅度与去年上涨幅度相比，应该会下降10%，维持在涨幅10%左右。这种市场交易的量价格局，应该是有利于房地产稳健发展的。但上海第一季度的交易量价呈现“僵局”，尤其是今年2月份二手房交易量下降50%，3月份一手房交易量下降40%。这种比较极端的市场数据表现，令笔者也有点“小迷茫”了。
深刻地反省和思考，正确地看待和判断，今年上海楼市之发展状况，真的有点迷乱。但上海房价将何去何从？我们还得密切关注三种主导房价涨跌的诱因：天时——政策导向趋势；地利——开发商资金需求和应变心态；人和——购房者需求数量。
一、天时——上海楼市的政策导向趋势基本明确
上海房地产市场第二季度的政策导向趋势基本上是明确的，依然是严格调控而绝不会有任何政策放松。
以全国宏观经济形势而论，一季度GDP同比增长7.4%，尽管增速回落，但国家释放明确信号：不会为经济一时波动而采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。
结论很简单，目前国家不会出台经济强刺激政策。尽管全国第一季度房地产数据“失色”，甚至有些城市房价已经下跌，但政府不会出手援助。这种对于房地产行业而言的“利空”氛围，在二季度是不会改变的。
最近的“新华时评”如此说：“这些信号对于那些习惯以保增长为名炒房价的举动，无疑是釜底抽薪。”这段“国家级”的时评有点尖锐，但也不可轻视。因此，上海楼市的“僵局”无法依靠“政策救市”来打破。
如果仅凭房地产政策而论，政府“双向调控”的政策对上海楼市的影响作用，绝对是从严而不是从宽。
4月16日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生明确表示：“上海将继续严格执行有关房地产调控政策，目前来说绝对丝毫不会放松，对投资、投机性的需求还是从严控制。一季度楼市成交量回归正常状态，目前还没有研究出调控新政策。”
但笔者必须提示或预警市场的是，去年底上海出台的调控新政策的威力是否正在发挥出作用？至少，上海第一季度的交易量已经明确受到此轮调控政策的影响。而刘海生局长的表态，明确上海交易量下降是正常状态，并表示买房不要受到均价的误导：“如果这个月单价高达十几万元的楼盘抛得多了，均价就上去了。下个月可能郊区的低价盘卖得多，均价就又下去了，但这并不能反映市场本身的涨势。”
笔者比较担心的是，不少开发商对此轮调控政策或轻视或无视，且心存侥幸，希望此轮调控政策能失效。尤其是上海“地热”的现状，依然支撑着他们乐观的心态。但此轮调控政策是否会继续起到发酵作用，或者发威作用呢？上海楼市“三月小阳春”已凋谢，“红五月”是否会风光再现呢？可以肯定地说，如果能出现上海楼市的“红五月”行情，那也绝对不会是调控政策失效的作用。
去年上海房价涨幅领先全国时，笔者听说上海有关部门的领导“鸭梨山大”，今年上海房价疯涨肯定“风光不会重现”，调控政策绝对是会控制房价疯涨的。上海房价不涨就不会出调控政策，疯涨肯定会出调控新政策。
二、地利——上海开发商的资金需求和应变心态
如果剔除政策调控因素，房地产市场的量价走势，应该是单纯买卖双方的市场博弈。结论显而易见，开发商销售的房子供大于求，那就是买房市场，卖方必须屈其尊而适合市场需求，采取平价或减价方式，让买方动心动情购买。开发商销售的房子求大于供，那就是卖方市场，卖方可以居奇货而任意主宰房价，采取涨价或暴涨方式，让买方惜买或少买，达到市场供求的平衡。
因此，上海楼市的量价走势，其根本因素是取决于市场的供求关系。截至今年3月份，上海新建商品房的住宅库存量已达1036万平方米左右。住宅库存量的持续增加和销售去化周期的不断拉长，表明上海楼市的购买力呈现萎缩下降的趋势。
今年3月份，上海新建商品房成交量不足90万平方米，与去年同期相比缩水近40%。而且，开发商期待的“三月小阳春”行情的成交量，低于去年月均100万平方米左右的成交量水平。楼市成交量决定成交价格，成交量的下降，会不会诱导房价呈现下降的趋势？
不少开发商寄希望于压抑的市场购买需求能在今年二季度释放，但4月份的楼市成交量依然出现连续下滑，其中一周新建商品住宅成交量不足15万平方米。如果按今年预计1000万平方米成交量计算，每月平均要成交83万平方米以上，上海第一季度成交量并没有站上均量台阶，仅为206万平方米左右，成交量明显呈现走弱趋势。而且，上海第一季度的成交量还受到去年末旺季增量的剩余数量影响。那么，上海第二季度能否保持250万平方米的交易量，将成为决定今年上海房价走势的关键。
据有关数据显示，上海今年4月份预计新上市销售的楼盘达44个，此数额为三年来同期最高的上市量。这种状况表明，开发商对于市场销售拥有较大的收获预期，同时，也表明开发商或许更希望缩短销售周期，尽快去化库存量房源和新增房源，加速资金回笼。
开发商的意愿总是美好的，但市场购买力是否愿意配合呢？如果假设新增上市量不能迅速销售去化，那么，上海的住宅库存量又将将会不断增加，供大于求的局面会不断加剧，开发商面临的资金压力将会更大。这种状况一旦出现，情何以堪啊！
上海住宅的库存量也许会成为“压垮骆驼的最后一根稻草”，巨大的库存量不能加速去化，可能会成为房价下跌的诱因。
笔者这几天在网上读到一则“房价最有可能下降城市TOP10排行榜”（网上流传，仅供参考）。
对于这种非主流的排行榜不足以全信，但其中有一点评判标准还是颇具专业水准的，那就是城市商品住宅库存量标准，其中有一半以上城市会降价的理由是库存量数据，这就是一种市场的警示。
简而言之，上海商品住宅库存量的增多，势必会造成开发商的资金压力。而国家政策依然是银贷收紧，至少第二季度没有任何放松的迹象。
那么，开发商要实现市场销售，缩短去化周期，一是靠经济政策刺激，或者是调控松绑，目前上海是暂无可能的。
二是期待积累的购买需求能在第二季度集中释放，涌现“红五月”成交行情。这种市场行情能否出现？有待考证。
三是如果市场购买需求暂时不能集中释放，开发商或许会选择“坚挺”房价，求价不求量，但必须有“资金流”作保障；开发商或许会选择“以价换量”，降价促销，原因是需要资金回笼。
上海第二季度会不会出现“降价促销”，这是一次开发商的资金实力和应变心态的考验。据悉，万科已加入杭州降价促销行列，不少知名开发商也明确表示会考虑“降价促销”。在这种“传染病”式的促销氛围之中，降价的战火会不会蔓延到上海，已经没有人能为上海“独善其身”而打保票了。
最近，网上盛传绿城宋卫平内部说话：绿城不降价。
理由是：“到目前为止，我还没有看到全中国有哪一个开发商产品的人文和服务含量能和绿城相比……因此，绿城是没法降价的，因为降价后绿城没办法提供这样好的服务。”
有人如此评说：对品质偏执到不计后果的宋卫平，却永远摆脱不了焦虑，这是当代中国楼市的悲哀。
而笔者认为，宋卫平先生如果把房产的产品视为作品而珍藏，那无可非议。但如果他开发销售的房产是产品，那不降价之豪言，绝对是带有欺骗色彩和鼓噪“高房价”之嫌。因为产品要实现销售，必须随行就市，售价能高能低。作为商人，售价能高则高也可以理解，但非高不可也绝不是市场真理。开句不是“触霉头”的玩笑：如果全国人民都不买绿城的高价房，那么，悲哀的宋卫平先生岂不是把所有房产产品，都要当成作品收藏和珍藏啦。天佑绿城，坚挺房价，呜呼哀哉！
因此，目前开发商的资金需求和应变心态，将对上海房价的涨跌起到至关重要的作用。
三、人和——购买者的需求数量决定房价走势
可以肯定地说，市场购买需求决定上海房价的走势。
有一则信息可供业内外人士参考。“根据交通银行发布的最新调研报告，目前预期房价下跌的小康家庭比例比上期大幅提高。”
真的，房地产市场要稳健发展，必须兼顾买卖双方的合理要求。如果市场购买需求萎缩，或者大量消失，肯定会使房价下降甚至暴跌。
笔者始终坚持这样的观点，上海楼市依然保持着比较旺盛的市场购买需求，但目前市场购买的观望情绪，是否能在短期内停止而释放出购买需求，将会影响房价的走势。
目前，上海限购从紧政策确实使不少人丧失了购买房产的资格，而限贷从紧政策确实又不断提高购买房产的门槛。而银行贷款利率提高增加了购买房产的资金成本，而不合理的试点实行“房产税”或多或少地伤害了上海人的感情，损失了上海人的财富。
因此，上海二季度的市场购买需求同比去年还会减少，这种减少的比率，肯定会影响房价走势。市场购买需求折损率越高，房价下降的风险就越大。
笔者认为，新上海人是上海楼市购买需要的新生力军，但去年调控政策将新上海人交社保的年限从一年增加到两年，限制了这股市场购买力。今年新上海人的限购两年期满后，这股购买需求数量将集中释放，对稳定上海楼市的交易量和交易价格会起到一定的作用。
“天有不测风云”，没有哪位神仙能判断出哪团云雾会下雨。
上海楼市房价何去何从？目前尚无定论，有待密切关注各种诱因的发酵作用，以及市场的供求格局变化对房价走势的影响作用。